北京房产律师:非真实房屋买卖起诉过户法院驳回

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邢宾诉称,2012年7月7日,其与洪旺、王秀玲签订《二手房买卖合同》,约定被告将位于临淄区西高新村53-5-202室房产一套出卖给原告,价格为35万元,邢宾于2012年7月7日前付清房款,洪旺、王秀玲于2012年8月6日将房屋交付邢宾。同日,邢宾将房款足额转至王秀玲的银行账户。洪旺、王秀玲未依约交付房屋和办理房地产过户手续。为此,邢宾提起诉讼,请求判令洪旺、王秀玲即向其交付位于临淄区西高新村53-5-202室的房产,洪旺、王秀玲立即与其办理房地产过户手续。

洪旺、王秀玲均辩称,邢宾所述不实,本案并非房屋买卖纠纷,系经济纠纷。各方及王衍来当时均在场签了房屋卖合同,35万元房款也收到,王秀玲向王衍来提供密码和银行卡,由王衍来自己取款。但是35万元是王衍来使用,用于生意周转。是王衍来跟邢宾借款,我们提供担保。后来听王衍来说,王衍来还了原告5个月的利息12万元及抵账一辆帕萨特轿车,车辆未过户。涉案房产是洪旺、王秀玲结婚后购买,洪旺、王秀玲与王衍来是认识多年的朋友关系。

法院认为:

原、被告虽然签订了房屋买卖合同,原告也已按合同约定足额将房款支付给被告,但双方约定的房款远远低于当时的市场价格,且在约定交付期限到期后,原告也未就此及时提起诉讼,而是在一年半后才提起诉讼,明显不符合房产交易习惯。结合被告提交的通话录音,足以认定原、被告双方签订房屋买卖合同的真实目的系将房屋作为借款的担保。本案构成名为房屋买卖实为变相对借款进行担保,因此房屋买卖合同的履行只是具体实现担保债权的方式。该合同虽已成立,但属于借款人与原告在债务履行期届满前,变相约定将担保财产归出借人所有,符合流质契约的要件,应认定为无效合同。故对原告要求被告交付房屋并办理过户手续的诉讼请求,本院不予支持。

我国《合同法》规定,有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

北京房产律师认为:对于房屋买卖合同,要看双方是否有真实意思表示,通过争议双方的聊天记录即交易习惯就可以看出。

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