继承案件中,房屋评估不因房屋为凶宅而减少

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案件事实、北京房产律师

根据葛相久、张文霞的申请,本院委托北京华中兆源房地产土地评估有限公司对252号房屋的价值进行评估。该公司于2020年8月7日出具《房地产司法鉴定估价报告》载明:252号房屋房地产建面单价22918元/平方米,房地产总价110.35万元。葛相久、张文霞支付评估费5259元。

2020年8月19日,赵丙菊向本院提出异议称,赵丙菊不同意进行评估鉴定,在评估鉴定过程中没有予以配合,评估单位工作人员没有进入房屋进行实体评估,也没有和赵丙菊沟通房屋除位置、交通状况、周围环境和景观、外部配套设施等有关影响房屋价值的其他因素。评估价格过高,不符合房屋的实际市场情况,评估申请人隐瞒了涉案房屋属于“凶宅”这一重大事实,鉴定结果没有客观真实反映涉案房屋真实的市场价值,根据相关法律,异议人申请重新鉴定。2020年8月27日,北京华中兆源房地产土地评估有限公司针对上述异议进行答复:1.评估人员于2020年8月4日同申请人共同进行了现场查勘,因当事人原因未能入户查勘。根据法院委托要求:在约定的评估时间无法与当事人取得联系亦无法进入房屋进行实体评估,对估价对象参照外评标准,室内按照一般装修标准评估。2.“凶宅”是民间俗称说法,“凶宅”并不是法律上的定义,目前我国法律中并不将“凶宅”视为房屋的物理瑕疵,所谓“凶宅”在房地产交易中需要如实告知,其价值与潜在买受人的心理影响有关,无法定量估价,故评估中我们按照正常市场价值进行评估。3.因为委托方和当事人在评估作业期间,未提供“凶宅”相关证明,导致我们未在《鉴定估价报告》中对房屋特殊情况进行披露。故,我们认为本估价报告的估价结果在本价值时点是客观合理的,不予进行重新评估。

另查,在2020年7月22日的庭审中,赵丙菊曾表示不同意对252号房屋进行评估,本院曾明确向赵丙菊告知“你方需要配合评估员进行评估,如拒绝入场评估或不同意现场评估,产生的评估金额的差异或损失,是你自行承担的”。赵丙菊表示,“听清了,评估员可以入场评估,但是只能评估他们那一部分,我的部分我不卖”。

评估当日,评估机构无法与赵丙菊取得联系,本院亦无法与赵丙菊取得联系。经与评估机构核实,该机构表示,委托人交款后,已告知赵丙菊评估的时间和地点,但赵丙菊称不同意评估,让评估机构别去了,去了那天赵丙菊也不在家,评估机构也进不去。

又查,本案审理过程中,在评估报告做出前,赵丙菊未就252号房屋系“凶宅”的主张向法庭做出陈述,仅答辩称,起诉不是原告真实意思表示、原告可能死亡、不同意分割、原告可以到252号房屋居住。评估报告做出后,赵丙菊于2020年8月21日向本院寄送北京市门头沟区杨坨镇杨坨社区居民委员会于2020年8月19日出具的证明,载明葛殿富于1998年12月16日在252号房屋内上吊自杀死亡。

北京房产律师介绍法院观点:

赵丙菊虽主张涉案房屋系“凶宅”,但首先,在法庭明确告知不配合评估的风险的情况下,赵丙菊于评估当日不配合评估,赵丙菊应自行承担相应的风险损失;其次,在评估报告做出前,赵丙菊未向法庭披露过上述情况,其提交的北京市门头沟区杨坨镇杨坨社区居民委员会证明的出具时间亦发生在评估报告做出后;第三,“凶宅”并非法律概念,无法在实体法律规范上对其进行准确定义。将房屋命名为“凶宅”,是日常生活中人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害心理而演化的产物。对“凶宅”有所忌惮当然是主观上的心理感受,房屋本身客观使用并不受影响,主观观念影响因人而异,无法形成条件因果关系,故本院对赵丙菊关于房屋价值的答辩意见,不予采纳。

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