案外人对涉案房产权属产生争议时如何处理?

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  【案件】2016年1月18日,仲裁委员会作出仲裁裁决:一、XX有限公司返还给洪福(化名)房屋面积差价款1802220元;并承担资金占用期间的利息432532.8元(自2014年10月17日至2015年10月17日止)。二、XX有限公司支付给洪福违约金1000000元。以上二项合计3234752.8元,由XX有限公司在裁决书送达之日起十天内支付给洪福。三、由XX有限公司在2016年12月28日前将洪福购买XX有限公司所建0001幢共计十四个门面的房屋登记证及土地使用权证交付给洪福。2016年1月18日,仲裁委员会作出仲裁裁决:一、XX有限公司支付给洪福租金976000元。二、XX有限公司支付给洪福违约金292800元。以上二项合计1268800元,由XX有限公司在裁决书送达之日起十天内支付给洪福。在仲裁委员会仲裁中,人民法院于2015年7月16日作出民事裁定书,并向房地产管理局送达协助执行通知书,查封XX有限公司名下所有的位于XXXX9号栋110、210、310、111、211、311、112以及10号栋101、201、301、302、202、102的房产。洪福于2016年2月26日申请强制执行,一审法院于2016年10月25日作出29、30号之一执行裁定书和协助执行通知书,裁定拍卖XX有限公司名下所有的位于XXXX9号栋111、211、311以及10号栋101、201、301、102、202、302的房产。为此,姜文(化名)提出执行异议,认为涉案房产为姜文所有,请求裁定停止对涉案房产的执行措施。2016年11月29日,一审法院作出执行裁定书,裁定驳回案外人姜文的异议。姜文对该执行裁定不服,向一审法院提起案外人执行异议之诉,后被驳回。
  【案件焦点】姜文对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益是否正确
  【评析】北京房产律师认为本案系姜文提起的案外人执行异议之诉。本案中,首先,关于姜文与XX有限公司在人民法院查封案涉房屋之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。经查,姜文主张其享有民事权益的房屋为登记在XX有限公司名下的位于XXXX9号栋以及10号栋共计十三套房屋(以下简称异议房屋)。在法院2015年7月16日针对上述异议房屋作出民事裁定予以查封之前,姜文与XX有限公司曾于2013年3月11日签订二份《商品房买卖合同》。其中,第一份《商品房买卖合同》约定由姜文购买XX有限公司开发建设的商品房七套,分别是9号栋,七套房屋房款合计5056480元。第二份《商品房买卖合同》约定由姜文购买XX有限公司开发建设的商品房七套,分别是10号栋,七套房屋房款合计4891232元。但是,根据洪福提供的《有关XX有限公司若干事项的协议书》约定的内容,异议房屋系XX有限公司用于抵偿应付袁某的款项,并非出售给袁某。虽然《有关XX有限公司若干事项的协议书》系复印件,但根据原审查明事实,不仅袁某与洪某、XX有限公司三方于2014年6月3日签订的《XX有限公司股东股份转让协议》以及XX有限公司与付一(化名)、付二(化名)、姜文四方于2015年5月25日签订的《债权转让协议》可以相互印证姜文、袁某、XX有限公司等七方曾于2014年5月21日签订《有关XX有限公司若干事项的协议书》且该协议亦由各方实际履行,且原审审理期间,由姜文于2019年10月17日提交的《补充意见(针对2019年10月9日质证)》中陈述可知,虽然姜文与XX有限公司签署了二份《商品房买卖合同》,由姜文购买XX有限公司开发建设的包括异议房屋在内的十四套房屋,但是,根据本案现有证据,双方之间并无真实的商品房买卖意思表示。姜文在再审审查期间亦未提供足以推翻原判决关于《有关XX有限公司若干事项的协议书》真实有效认定的反驳证据。此外,二份《商品房买卖合同》约定的十四套房屋总房款合计9947712元,虽然姜文于《商品房买卖合同》签订当日向XX有限公司转账540万元并注明房款,且主张其在《商品房买卖合同》签订前一个月内累计支付的460万元亦属于案涉房屋的购房款。但是,承前所述,姜文已自认其于2013年2月5日、2月20日、2月26日累计支付给XX有限公司460万元的款项性质为借款。姜文虽主张异议房屋剩余房款系由其对XX有限公司享有的前述借款本金460万元及相应利息予以冲抵。但是,本案中,姜文并未举证证明XX有限公司欠付的具体利息数额。并且,《商品房买卖合同》约定的十四套房屋的总房款为9947712元,而姜文主张的其已付房款540万元以及用于冲抵剩余房款的借款本金460万元总计为1000万元,已超合同约定的总房款,姜文对此亦未能说明合理理由。因此,本案现有证据亦不足以证明姜文已就异议房屋支付了全部价款。综上,姜文关于原判决认定基本事实缺乏证据证明和适用法律错误的申请再审理由,理据不足,不能成立。
  【审理】依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定驳回姜文的再审申请。
  【总结】北京房产律师指出:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,应予支持:在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;在人民法院查封之前已合法占有该不动产;已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中由于姜文没有提出足够的证据并且对案涉房产的相关财产的来源不能作出明确表示,导致诉讼驳回。

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