北京房地产律师:如何认定合同中“显示公平”的要件?

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  【案件】再审申请人A有限公司(以下简称A公司)因与被申请人B有限公司(以下简称B公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服一审民事判决,向法院申请再审。再审申请人认为原审没有查明案涉房屋买卖合同是否成立。合同订立应当采取要约、承诺方式。本案中,A公司在一审程序中提供的证据已经证明,解某通过非法手段成为A公司的股东和法定代表人,2015年5月20日人民法院判决撤销上述变更登记并于2016年1月29日经强制执行更正上述变更登记,因此在2011年2月16日至2016年1月29日期间,解某以A公司股东或者法定代表人名义作出的意思表示均不是A公司的意思表示,案涉《存量房屋买卖合同》不能成立。
  【案件焦点】案涉《存量房屋买卖合同》是否成立
  【评析】北京房产律师认为首先根据原审查明的事实,2011年2月16日,解某利用非法手段获取A公司股东身份,并于2012年4月28日将A公司的法定代表人由刘某变更为解某。后依照2015年5月20日法院作出行政判决书,工商行政管理局分局于2016年1月29日恢复C公司为A公司100%股东,恢复登记刘某为A公司法定代表人,并重新为A公司核发营业执照。但并不能因此否定之前A公司对外的所有民事行为,A公司以此主张案涉《存量房屋买卖合同》并非A公司真实意思表示,合同不能成立,依据不足。其次,B公司主张案涉房屋成交价为7500万元人民币,提交《存量房屋买卖合同》《装修款补偿协议》以及B公司与利某(居间方)签订的《佣金服务确认书》作为证据。A公司虽主张3100万元合同价款,但其提交的《存量房屋买卖合同》,与B公司提交《存量房屋买卖合同》并无不同,A大厦7500万元成交价格包含房屋配套设施折价及现有装饰物补偿款4400万元,房屋交易价款3100万元。A公司该项申请理由不能成立。再次,A公司在申请再审中提交A公司账户打印的对账单作为新证据,根据该对账单显示,A公司账户在收到B公司支付的4000万元购房款后,又以“工程款”或者“往来结算”转出。但该对账单记载转出款项的收款人并非B公司,尚不足以推翻原判决认定的事实。A公司主张,B公司提供诉讼保全担保的款项应当已予退回,B公司并未实际支付该笔购房款,亦未提交证据证明。且B公司实际支付购房款数额与认定合同约定的成交价格是否显示公平,并无直接关联关系。综上,原判决在有关案涉《存量房屋买卖合同》不符合《合同法》第五十四条第一款第(二)项规定的“显失公平”构成要件的认定并无不当。
  【审理】依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定驳回A有限公司的再审申请。
  【总结】北京房产律师指出:显失公平的合同是指一方当事人利用优势或对方缺乏经验,在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。显失公平的合同往往是当事人双方的权利和义务极不对等,经济利益上不平衡,因而违反了公平合理原则。法律规定显失公平的合同应予撤销,不仅是公平原则的具体体现,而且切实保障了公平原则的实现。

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